Декабрьский скачок ипотеки: почему покупатели вернулись и что это значит для цен в январе–феврале в СПб

В конце декабря 2025 банки фиксируют резкий рост ипотечных выдач — на фоне всё ещё высоких рыночных ставок. По оценке ВТБ, объём выдач за декабрь может превысить 730–735 млрд ₽, что близко к «почти рекордным» значениям и заметно выше ноября.

Аналитический центр ДОМ.РФ также оценивает декабрь примерно в 150 тыс. кредитов на ~735 млрд ₽ (+100% по количеству и +150% по объёму к декабрю 2024). 

Почему рынок оживился именно в декабре

У этого всплеска есть вполне практичные причины, и главная — “эффект дедлайна”.

• Покупатели спешат “успеть” до возможного ужесточения условий семейной ипотеки с февраля 2026, что подталкивает спрос даже при дорогой рыночной ипотеке.

• Основной драйвер — госпрограммы, тогда как по рыночным программам выдачи ограничиваются высокими ставками (ЦБ указывал, что в ноябре средняя ставка по выданным рыночным кредитам была около 19,5%).

• Сезонные факторы конца года: премии/13-я зарплата, желание закрыть сделку “до праздников”, акции и субсидирование ставок со стороны застройщиков (в новостройках). Это не всегда отражается в ставках “на витрине”, но влияет на итоговый платёж.

Что это значит для цен в январе–феврале в Петербурге

Здесь важно разделить краткосрочный эффект и то, что будет зависеть от правил льготных программ.

В январе–феврале вероятен такой сценарий:

• Январь: часть сделок “перетащили” на декабрь, поэтому январь может выглядеть спокойнее по количеству, но спрос полностью не исчезнет — останется хвост одобрений и сделок “в процессе”. (Это вывод по типичной сезонности + эффекту дедлайна.)

• Цены: резкого роста из-за одного месяца обычно не происходит, но всплеск выдач часто приводит к снижению готовности продавцов к торгу на ликвидных объектах и поддерживает цены в новостройках.

• Февраль: многое будет зависеть от того, как именно заработают новые ограничения по льготам; если доступность семейной ипотеки сузится, спрос может остыть, а вес переговорной силы снова сместиться к покупателю.

Рекомендации от экспертов

В период “скачков” выигрывает тот, кто заранее считает сценарии.

Покупателям: фиксируйте расчёт “платёж/переплата” в двух вариантах — с льготой и без, и закладывайте, что в феврале условия могут быть строже.

Продавцам: если объект ликвидный (метро, нормальные документы, рыночная цена), декабрьский спрос — повод не демпинговать, но и не завышать: январь часто проверяет цену реальными показами.

Инвесторам: внимательно смотрите на спрос в аренде; всплески ипотеки не всегда означают рост доходности, особенно если покупка делается на дорогих ставках.