В конце декабря 2025 банки фиксируют резкий рост ипотечных выдач — на фоне всё ещё высоких рыночных ставок. По оценке ВТБ, объём выдач за декабрь может превысить 730–735 млрд ₽, что близко к «почти рекордным» значениям и заметно выше ноября.

Аналитический центр ДОМ.РФ также оценивает декабрь примерно в 150 тыс. кредитов на ~735 млрд ₽ (+100% по количеству и +150% по объёму к декабрю 2024). 

Почему рынок оживился именно в декабре

У этого всплеска есть вполне практичные причины, и главная — “эффект дедлайна”.

• Покупатели спешат “успеть” до возможного ужесточения условий семейной ипотеки с февраля 2026, что подталкивает спрос даже при дорогой рыночной ипотеке.

• Основной драйвер — госпрограммы, тогда как по рыночным программам выдачи ограничиваются высокими ставками (ЦБ указывал, что в ноябре средняя ставка по выданным рыночным кредитам была около 19,5%).

• Сезонные факторы конца года: премии/13-я зарплата, желание закрыть сделку “до праздников”, акции и субсидирование ставок со стороны застройщиков (в новостройках). Это не всегда отражается в ставках “на витрине”, но влияет на итоговый платёж.

Что это значит для цен в январе–феврале в Петербурге

Здесь важно разделить краткосрочный эффект и то, что будет зависеть от правил льготных программ.

В январе–феврале вероятен такой сценарий:

• Январь: часть сделок “перетащили” на декабрь, поэтому январь может выглядеть спокойнее по количеству, но спрос полностью не исчезнет — останется хвост одобрений и сделок “в процессе”. (Это вывод по типичной сезонности + эффекту дедлайна.)

• Цены: резкого роста из-за одного месяца обычно не происходит, но всплеск выдач часто приводит к снижению готовности продавцов к торгу на ликвидных объектах и поддерживает цены в новостройках.

• Февраль: многое будет зависеть от того, как именно заработают новые ограничения по льготам; если доступность семейной ипотеки сузится, спрос может остыть, а вес переговорной силы снова сместиться к покупателю.

Рекомендации от экспертов

В период “скачков” выигрывает тот, кто заранее считает сценарии.

Покупателям: фиксируйте расчёт “платёж/переплата” в двух вариантах — с льготой и без, и закладывайте, что в феврале условия могут быть строже.

Продавцам: если объект ликвидный (метро, нормальные документы, рыночная цена), декабрьский спрос — повод не демпинговать, но и не завышать: январь часто проверяет цену реальными показами.

Инвесторам: внимательно смотрите на спрос в аренде; всплески ипотеки не всегда означают рост доходности, особенно если покупка делается на дорогих ставках.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга утвердил результаты новой кадастровой оценки недвижимости. Эти значения будут применяться с 2026 года, а значит, именно они станут базой для расчёта налога на имущество физлиц по квартирам, долям, гаражам и машино-местам.

Что произошло

По официальной информации, суммарная кадастровая стоимость по городу выросла, при этом по квартирам отмечался рост порядка нескольких процентов (в новостях звучат разные оценки — от официальных данных до более высоких медиаподсчётов).

Почему это важно собственникам

Налог на имущество физлиц считается от кадастровой стоимости (с учётом вычетов по площади и льгот). Поэтому даже если ставки не менялись, новая кадастровая база может:

• увеличить налог по отдельным объектам;

• «высветить» ошибки в характеристиках (тип объекта, площадь, доля);

• привести к тому, что льгота применится не к тому объекту, если вы не выбирали её вручную. 

Кого может затронуть сильнее всего

Особенно внимательно стоит проверить данные тем, у кого есть:

• доля в квартире (налог зависит от корректности доли в ЕГРН);

• гараж или машино-место (это отдельные объекты налогообложения, и ошибки в “типе”/характеристиках встречаются чаще);

• несколько объектов одного вида (например, две квартиры) — чтобы льгота применялась максимально выгодно. 

Что сделать сейчас (до начислений за 2026 год)

1. Проверьте кадастровую стоимость и характеристики объекта (площадь, назначение, долю) — любая неточность может «разогнать» налог.

2. Если есть право на льготу — убедитесь, что она учтена и при необходимости выберите объект, к которому льгота должна применяться (особенно если объектов несколько). 

3. Если кадастровая стоимость выглядит завышенной — оцените возможность пересмотра/оспаривания (это бывает актуально после массовой переоценки). 

С 1 февраля 2026 года в правилах льготной программы «Семейная ипотека» вводятся ограничения, которые фактически закрывают схему, когда супруги брали два отдельных льготных кредита.

Что меняется

Речь о двух ключевых нововведениях:

• Один льготный кредит на семью. Семья с детьми сможет воспользоваться семейной ипотекой только один раз. 

• Супруги — обязательные созаёмщики. Если заемщики состоят в браке, муж и жена должны выступать созаёмщиками по одному договору (при этом можно привлекать и третьих лиц, если не хватает дохода).

Важно: ранее с декабря 2023 действовало ограничение «одна льготная ипотека в одни руки», но супруги могли брать льготные кредиты по отдельности, и на семью получалось два. С февраля 2026 это «окно» закрывается. 

Почему вводят ограничение

Официальная аргументация — борьба с использованием льготной ипотеки не по назначению (в том числе инвестиционные покупки и “донорские” схемы), и перераспределение поддержки в пользу тех, кто действительно улучшает жилищные условия. 

Кого изменения заденут сильнее всего

Эти правила особенно чувствительны для тех, кто планировал «разнести» покупки по супругам:

• семьи, где один супруг уже оформлял семейную ипотеку ранее и второй рассчитывал взять «свою» после 1 февраля 2026; 

• семьи, которые планируют покупку двух объектов (например, “жить + сдавать”, “квартира детям + себе”); 

• пары, где льготный кредит «тянул» только один супруг по доходу и планировалось оформление на него без участия второго. 

Что это значит для рынка СПб

Для Санкт-Петербурга эффект может быть заметным по двум причинам: лимиты по программе для СПб выше, а доля сделок с семейной ипотекой на рынке — традиционно значимая. 

При этом новости о грядущем ужесточении уже подстегнули спрос в конце 2025 года — игроки рынка фиксируют «эффект дедлайна».

Пока покупатели в 2025-м спорят, что страшнее — ставка ипотеки или курс, налоговая система тихо подкручивает винтики на 2026 год. Никакой апокалипсис, но пару сюрпризов для владельцев квартир точно приготовили. Разбираем по-человечески, без «пункта 3 подпункта 2», но с пониманием, во что вы вписываетесь, покупая квартиру сейчас.

1. База: за что вообще платит собственник квартиры

Чтобы оценить будущую нагрузку, нужно понимать текущую конструкцию.

Основные элементы налоговой картины для владельца квартиры:

• Налог на имущество физлиц — местный налог с кадастровой стоимости жилья. Базовая ставка для жилья по России — 0,1%, дальше регионы могут её варьировать в пределах, установленных НК РФ. Для дорогих и отдельных видов недвижимости ставка может доходить до 0,5–2–2,5%. 

• Санкт-Петербург живёт по своему закону: для квартир действует прогрессивная шкала — 0,1% при кадастровой стоимости до 7 млн ₽, 0,15% от 7 до 20 млн ₽ и 0,2% от 20 до 300 млн ₽. 

• Налоговые вычеты по площади — налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 20 кв. м для квартиры (10 кв. м для комнаты, 50 кв. м для дома). Плюс допвычеты на детей — по 5 кв. м на каждого ребёнка для квартиры и 7 кв. м для дома у многодетных семей.

И это только «абонентка за владение». Вторая часть уравнения — НДФЛ при продаже квартиры, который с 2026 года как раз серьёзно переоформляют.

2. Что меняется с 2026 года по имущественным налогам

Революции по ставкам для обычных квартир нет, но нагрузка будет подрастать за счёт трёх факторов.

2.1. Кадастровая стоимость и «ползущий» рост налога

Для большинства собственников налог на квартиру в 2026-м вырастет не из-за дубины в виде новой ставки, а из-за более тонкого инструмента — кадастровой оценки.

• По оценкам, совокупная кадастровая стоимость жилья в Петербурге увеличится примерно на 17%+, а это автоматически подталкивает вверх базу для налога на имущество. 

• При этом Налоговый кодекс спасает от шока: рост налога для физлиц ограничен 10% в год за счёт переходных коэффициентов. 

По-простому: если кадастр улетел сильно вверх, налоговая всё равно будет «догонять» новую реальность по чуть-чуть, размазывая рост на несколько лет. Но к середине цикла вы всё равно почувствуете новый уровень платежа.

Для покупателя 2025 года это означает: квартиру вы берёте по уже подросшему кадастру, а налог за неё в ближайшие годы будет медленно догонять реальную оценку, даже без изменения ставки.

2.2. Сроки и порядок уплаты

В рамках налоговой реформы-2026 обсуждается единое правило: годовые имущественные налоги (включая налог на имущество физлиц) платить до 28 марта, а не до конца февраля, как это было во многих регионах. 

Суммарно для собственника это мелочь, но для семейного бюджета — плюс лишний месяц, чтобы собрать сумму.

2.3. Льготы и вычеты: точечные послабления

Часть новостей — приятные:

• расширяются льготы и вычеты по имущественным налогам для отдельных категорий: участников СВО, их семей, части многодетных и соцкатегорий;

• уточняется порядок применения вычетов по площади и по земле (например, допвычеты по земельному налогу на 600 кв. м для отдельных категорий). 

Для массового городского покупателя это не делает квартиру дешевле «по умолчанию», но если вы или ваши близкие попадаете под льготный статус, налоговая нагрузка после 2026-го может быть заметно мягче.

3. НДФЛ при продаже жилья в 2026: вот где настоящая «засада»

Основной сюрприз для владельцев квартир — это не ежегодный налог, а изменения по НДФЛ при продаже недвижимости, которые стартуют с 1 января 2026 года.

Ключевые моменты:

3.1. Непрерывный срок владения

Сейчас действует правило:
— 3 года владения в льготных случаях (наследство, дар от близких, единственное жильё),
— 5 лет — во всех остальных. После этого НДФЛ с продажи не платится.

С 2026 года вводят важную оговорку: срок владения должен быть непрерывным. Если право собственности прерывалось (например, вы переоформили доли внутри семьи), отсчёт льготного срока идёт заново. 

То есть фокусы в стиле «сначала на маму, потом на дочь, потом опять на маму» будут обходиться дорого — НДФЛ при продаже придётся платить, даже если формально «жильём владеем долго».

3.2. Семьи с детьми — больше возможностей не платить НДФЛ

Есть и хорошая новость: семьям с детьми продажу и покупку жилья под улучшение условий облегчают.

• Для семей с двумя и более детьми расширяют возможность освобождения от НДФЛ при продаже жилья, если на деньги сразу покупается новое жильё (улучшение условий). 

• Льготы планируют распространить и на семьи с совершеннолетними недееспособными детьми, где возраст 18+ не лишает права на льготу. 

Для многих семей это значит: можно не ждать 5 лет владения, чтобы сменить двушку на трёшку, не попадая на налог.

3.3. Дорогая недвижимость и контроль за «серой оптимизацией»

Для элитного сегмента тенденция очевидна: государство усиливает налоговую нагрузку на дорогие объекты:

• уже с 2025 года повышены ставки налога на имущество и земельного налога для дорогих объектов (дороже 300 млн ₽ и т.п.);

• параллельно обсуждаются ужесточения по НДФЛ с продажи дорогой недвижимости, в том числе с отказом от льготного срока в пользу прогрессивной шкалы. 

Если ваш горизонт — покупка «золотого квадрата» или пентхауса, налоговые последствия выхода из актива в 2026+ году будет точно нельзя игнорировать.

Петербуржец 2025 года — это человек, который может не помнить, где лежит паспорт, но ставку по ипотеке на новостройки знает до десятых. И не зря: по данным аналитиков, доля сделок с использованием ипотеки в новостройках Петербурга держится примерно на уровне 50–53% — каждый второй договор дольщика подписывается под присмотром банка.

Разберёмся, это рынок оживает или просто научился жить на антидепрессантах в виде кредитного плеча.

Полрынка на ипотеке: цифры без скидок

Аналитика по регистрации сделок показывает: в новостройках Петербурга доля ипотечных покупок в середине 2025 года поднялась к отметке около 51–53% — после провала, который случился на фоне резкого роста ставок и сворачивания льготных программ.

Девелоперы подтверждают тренд: крупные игроки говорят о своей ипотечной доле на уровне 50–55% в новых проектах.

То есть рынок не вернулся к эпохе тотальной дешёвой ипотеки, как в 2020–2023 годах, но и «наличный Петербург», который рисовали в начале 2025-го, так и не случился. Половина сделок — кредит, половина — живые деньги и рассрочки.

Если половина покупок — в кредит, почему цены не падают?

Потому что ипотека — это для рынка как кофе для риелтора: без неё он, конечно, не умрёт, но двигаться будет медленно и грустно.

Сейчас в России наблюдается любопытная конструкция: на вторичке — почти стагнация, а в новостройках цены продолжают подрастать, причём Петербург — в числе лидеров по годовой динамике, с ростом порядка 10–11% за год.

Что даёт рынку эта самая «ипотечная половина»:

• Подпорка для цен. Пока есть критическая масса людей, готовых терпеть платёж по ставкам около 20% ради «квадрата у метро», у застройщиков нет стимула устраивать распродажу века.

• Выборочная избирательность. Ипотечный покупатель голосует не только кошельком, но и скоринговой системой банка. Локации с нормальной транспортной доступностью и адекватной социальной инфраструктурой чувствуют себя лучше, чем «человейники за КАД».

• Рынок «меньше, но дороже». Объём сделок просел по сравнению с эпохой льгот, зато средний чек и средняя площадь в сделках подросли: покупают реже, но прицельнее.

Половина рынка на ипотеке — это сигнал не к обвалу, а к аккуратному, избирательному росту цен именно там, где спрос можно просчитать и упаковать в кредитный договор.

.

Кто эти люди, которые берут ипотеку под 20%+?

Портрет покупателя в ипотеку сегодня выглядит менее романтично, чем в рекламе банка, но довольно честно:

• семьи, которые «созрели» и больше не выдерживают аренду;

• «продвинутые» айтишники и самозанятые со стабильным кэшем, которые не успели на льготные программы;

• апгрейд с хрущёвки на нормальную планировку в пределах города.

По оценкам аналитиков, значительная часть сделок по-прежнему проходит по целевым программам (семейная, IT-ипотека и др.), которые и поддерживают спрос в первичке на фоне дорогой рыночной ставки. 

Именно эти покупатели создают «костяк» цен: девелопер понимает их потолок платежа и строит под него прайс — плюс-минус субсидированная ставка, минус маркетинговые «-5% только до конца месяца».

Давит ли это на вторичку?

Да. И довольно ощутимо.

Пока новостройки держатся на ипотечном плечe, вторичный рынок Петербурга всё больше превращается в переговорную: собственники хотят «как было в 2023», покупатели — «с учётом ставки 20%». В итоге:

• по России уже видно расхождение: первичка растёт, вторичка топчется на месте;

• часть спроса с «уставшей» вторички переезжает в новые кварталы с более понятной ипотекой, понятной отделкой и предсказуемым сроком жизни дома.

Для новостроек это плюс: ипотечная половина рынка — в основном туда. Для старого фонда — давление на цену и время экспозиции.

Значит ли 50% ипотеки, что цены точно пойдут вверх?

Нет. Но это означает, что быстрого и глубокого падения ждать не стоит, если:

1. Ставка не улетит ещё выше.

2. Не произойдёт массового сворачивания целевых программ.

3. Девелоперы продолжат использовать субсидированные ставки и рассрочки вместо прямых «минус 20% к прайсу».

Сейчас баланс такой: покупатель не готов переплачивать бесконечно, но и рынок не готов отдавать метры по себестоимости. Ипотечная доля около 50% — это про хрупкое равновесие, а не про «всё пропало» или «мы снова летим в космос».